Топ-100
Как повлияет на нас новый способ расчета налогов при покупке или наследовании жилья, вступающий с силу с 2022 года
          Facebook YouTube Instagram Google+ Twitter Skype LinkedIn Whatsapp
+34607084418        +34952893402        

 

С  1 января 2022 года вступает в силу новая базовая стоимость (valor de referencia), на основании которой будут рассчитываться налоги, подлежащие уплате теми, кто покупает подержанное жилье либо наследует или получает недвижимость в дар. Эксперты предупреждают, что это будет означать повышение в оплате различных налогов, на которые влияет базовая стоимость: это налог на переход собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) для тех, кто покупает подержанное жилье, налог на наследство и дарение (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ISyD) и налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio).

Таким образом, налогоплательщик будет платить налог не от реальной стоимости, за которую был приобретен дом, а от его рыночной стоимости, по закону такой стоимостью будет считаться базовая стоимость, утвержденная Главным управлением кадастра (Dirección General del Catastro). Что означает такая модификация? Такая рыночная стоимость будет рассчитываться на основе цен продажи недвижимости в соответствии с информацией, предоставленной нотариусами и регистраторами, а потому исчезнет необходимость посещения недвижимости и, следовательно, необходимость знать о состоянии сохранности, использованных материалах, наличии или отсутствии ремонта и т. п. Также не будет учитываться, что дом подлежит ремонту и покупатель приобрел его дешевле рыночной цены.

Новая базовая стоимость повлияет не только на ITP (налог, уплачиваемый при покупке подержанного дома), но и на ISyD и налог на имущество.

Другими словами, сотрудники местных учреждений Министерства Финансов больше не будут посещать или проверять на месте проданное, унаследованное или подаренное имущество, чтобы выяснить, заплатил ли налогоплательщик корректную стоимость, вместо этого налогооблагаемой базой станет базовая стоимость, утвержденная кадастром.

Далее рассмотрим пять аспектов, которые следует учитывать.

Что представляет собой основная базовая стоимость, утвержденная кадастром

Одно из основных сомнений, которое эта новая стоимость вызывает у налогоплательщиков, заключается в том, является ли она тем же самым, что и хорошо нам знакомая кадастровая стоимость. Но, на самом деле, это разные термины. Новая базовая стоимость утверждается Главным управлением кадастра и рассчитывается на основе цен сделок с недвижимостью, совершаемых у нотариуса, а также на основе кадастровых характеристик каждого объекта собственности. Эта стоимость будет из года в год определяться одновременно во всех муниципалитетах.

Что же касается кадастровой стоимости, она рассчитывается на основе доклада о стоимости соответствующего муниципалитета, при этом, как правило, учитываются местоположение собственности, ее расположение в городе, возраст, качество строительства, ремонтные и восстановительные работы в здании, а также состояние сохранности. Эта стоимость обновляется Законом о бюджете (Ley de Presupuestos), но не одновременно и не единообразно для всех муниципалитетов.

В обоих случаях стоимость является объективной в том смысле, что и базовая стоимость, и кадастровая стоимость будут одинаковыми для двух квартир на одном и том же этаже здания с одинаковой площадью, несмотря на то что одна из них отремонтирована и отличается высокими качественными характеристиками, а другая нет. Другими словами, обе стоимости не принимают во внимание внутренние особенности каждой собственности.

Налоги, на которых отразится новая базовая стоимость, утвержденная кадастром

С 1 января 2022 года эта новая базовая стоимость, утвержденная кадастром, станет налоговой базой для налога на передачу имущества и документальное оформление юридических актов(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ITPAJD) и налога на наследство и дарение в соответствии с положениями Закона 11/2021 о мерах по предотвращению и борьбе с мошенничеством.

На практике это означает, что новая базовая стоимость, утвержденная кадастром, будет минимальной стоимостью, за которую нужно будет платить налоги при покупке или передачи дома по наследству. В случае, если налогоплательщик оформит сделку у нотариуса с более низкой стоимостью, местное учреждение Министерства Финансов обяжет его уплатить налоги в размере, соответствующем новой утвержденной кадастром стоимости, применив хорошо знакомую процедуру проверки стоимости. Также существует возможность, что налогоплательщик, который задекларировал нотариально заверенную стоимость ниже базовой стоимости, утвержденной кадастром, будет оштрафован за неуплату налогов в соответствии с налогооблагаемой базой, предусмотренной в Законе.

Новая базовая стоимость также влияет на налог на имущество, хотя и не является для него налогооблагаемой базой. В этом случае изменения закона в отношении этого налога обязывают декларировать недвижимость по большей из следующих стоимостей: кадастровой, определенной или подтвержденной администрацией для целей других налогов, цены, компенсации или стоимости приобретения. Стоимость, указанная как «определенная» администрацией ,это , очевидно, и есть базовая стоимость, утвержденная кадастром.

Разумеется, здесь стоит напомнить, что изменение этого налога вступает в силу с января 2022 года, то есть предстоящее повышение налога затронет только недвижимость, приобретенную начиная с января будущего года, а не уже имеющиеся активы налогоплательщика, что было подтверждено Министерством Финансов порталу недвижимости Idealista и новостным ресурсам.

Как узнать базовую стоимость жилья

Обратимся к Королевскому законодательному указу 1/2004 (Сводный текст Закона о кадастре недвижимости), в третьем заключительном положении которого сказано, что «в первые 20 дней декабря Главное управление кадастра будет публиковать в Официальном Государственном Бюллетене (Boletín Oficial del Estado, BOE) информационное сообщение для общего ознакомления со справочной стоимостью любой собственности, которая, с учетом того, что не включает персональные данные, может быть постоянно доступна для просмотра через электронный центр кадастра».

В свою очередь, кадастр в  разделе «Часто задаваемые вопросы», опубликованном на своем веб-сайте, уточняет, что «индивидуализированная базовая стоимость будет доступна в электронном центре кадастра в 2022 году, после того как будет проведена процедура по их определению, в соответствии с третьим заключительным положением сводного текста Закона о кадастре недвижимости. В указанном электронном центре владельцы, указанные в кадастре, также смогут узнавать элементы, которые были применены при индивидуальном определении базовой стоимости их собственности».

Как обжаловать базовую стоимостью, утвержденную кадастром, в случае процедуры проверки стоимости

Базовая стоимость может быть оспорена путем запроса на исправление самостоятельно поданной налоговой декларации или путем обжалования налоговой декларации, о которой вас оповестили, если вы не подавали ее самостоятельно либо подали, задекларировав более низкую стоимость, чем базовая стоимость.

«Проблема заключается в том, что как и закон о ITPAJD, так и закон о ISyD предполагают, что базовая стоимость, утвержденная кадастром, соответствует рыночной стоимости недвижимости. Следовательно, именно налогоплательщик должен доказать и продемонстрировать, что указанная базовая стоимость не имеет ничего общего с рыночной стоимостью недвижимости. Для этого он может использовать любые средства доказательства, разрешенные законом.

Кроме того, в случае налога на имущество закон не устанавливает никакого механизма для оспаривания базовой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года. Следовательно, эту стоимость необходимо будет обжаловать в ITP или в налоге на наследство и дарение в момент приобретения недвижимости, чтобы она не учитывалась в налоге на имущество.

Вместе с тем, новая базовая стоимость, установленная кадастром, применяется в Кастилии-Ла-Манча как средство проверки стоимости с 2015 года и была аннулирована Высшим судом Сообщества (постановления от 27.05.2020 и от 20.10.2020), и даже самим Региональным хозяйственно-административным судом (Tribunal Económico-Administrativo Regional, TEAR) в связи с тем, что она не учитывает обстоятельства каждого объекта недвижимости, другими словами, не учитывает в оценке улучшения и ремонт, проведенные в жилье.

Вышеупомянутые постановления относятся к предыдущему законодательству, в котором администрация обязана продемонстрировать, что базовая стоимость соответствует той, которая на самом деле была у недвижимости.

Новая базовая стоимость может нарушить принцип Конституции Испании

Обязанность платить налоги от стоимости недвижимости, которая не учитывает ее характеристики и ремонт, проведенные в жилье, может нарушить принцип экономической способности, предусмотренный в Конституции Испании. Мы имеем дело с правовой реформой, которая на практике вводит презумпцию iuris tantum (допускает доказательства обратного) на налоговое мошенничество. Дело в том, что если налогоплательщик считает, что недвижимость имеет меньшую стоимость, чем официальная, доказать это должен он. Другими словами, вы должны продемонстрировать, что не обманули Министерство финансов.

Например, в случае покупки недвижимости изменение законодательства обязывает налогоплательщика платить налоги в размере, превышающем уплаченную цену, задокументированную в акте купли-продаже. Более того, именно на него возлагается бремя доказательства и в большинстве случаев он вынужден прибегать к помощи свидетелей-экспертов, чтобы подтвердить, что он не совершил налоговое мошенничество.

Поделиться в соцсетях: