Comprar una propiedad en la Costa del Sol es un sueño para muchos, pero el proceso legal y fiscal en España puede esconder sorpresas para quienes no están familiarizados con el sistema tributario. Uno de los conceptos que más inseguridad genera entre los compradores extranjeros es la liquidación complementaria. En este artículo, como abogada especializada en derecho inmobiliario en España, explicaré detalladamente ¿qué es la comprobación de valores en Hacienda y cómo afecta al comprar un inmueble?

Entendiendo la comprobación de valores

La comprobación de valores es un procedimiento administrativo mediante el cual la Agencia Tributaria verifica si el valor que el comprador ha declarado en la escritura de compraventa de un inmueble coincide con el valor que la Administración considera "real" o legalmente establecido. En España, al comprar una vivienda de segunda mano, el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio del inmueble.

Históricamente, muchos compradores declaraban un precio inferior al pagado realmente para reducir la carga fiscal. Para combatir esto, Hacienda tiene la potestad de revisar esas cifras. Si la Administración considera que el valor declarado es inferior a su valor de mercado o al valor de referencia legal, iniciará un expediente de comprobación de valores para reclamar la diferencia del impuesto no pagado, más los intereses de demora correspondientes.

El nuevo Valor de Referencia del Catastro: El gran cambio

Desde el 1 de enero de 2022, el escenario cambió significativamente con la entrada en vigor del nuevo Valor de Referencia de la Dirección General del Catastro. Antes de esta fecha, Hacienda debía demostrar que el valor declarado era incorrecto mediante peritos o tablas de precios medios. Ahora, la carga de la prueba se ha invertido en muchos casos.

El Valor de Referencia es una cifra determinada por el Catastro basándose en los precios de las compraventas comunicadas por los notarios en cada zona. Este valor se convierte en la base imponible mínima para el ITP y para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si usted compra una propiedad en Marbella o Estepona por 500.000 euros, pero el Valor de Referencia del Catastro indica que vale 600.000 euros, Hacienda le exigirá que pague impuestos por la cifra más alta.

Es fundamental consultar este valor antes de firmar cualquier contrato de arras o escritura pública. Puede verificar esta información directamente en la Sede Electrónica del Catastro para evitar sorpresas desagradables meses después de su inversión.

¿Cómo afecta este proceso al comprador de un inmueble?

La afectación principal es económica y financiera. Si Hacienda decide que el valor declarado es bajo, emitirá una liquidación complementaria. Esto significa que el comprador recibirá una notificación exigiendo el pago de la diferencia de impuestos. Por ejemplo, si en la Costa del Sol el ITP es del 7%, y la diferencia de valor detectada por Hacienda es de 100.000 euros, el comprador deberá abonar 7.000 euros adicionales, a lo que habrá que sumar intereses si ha pasado mucho tiempo desde la compra.

Además del impacto directo en el bolsillo, este proceso genera una gran incertidumbre jurídica. El comprador puede sentirse indefenso ante una valoración administrativa que, a menudo, no refleja el estado real de conservación del inmueble, su ubicación específica dentro de una urbanización o las reformas necesarias que justificaron un precio de venta menor.

¿Se puede recurrir una comprobación de valores?

La respuesta es sí, pero requiere una estrategia legal sólida. Cuando recibimos una notificación de comprobación de valores, existen varios mecanismos de defensa. El primero es el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa, donde impugnamos la valoración de la Administración basándonos en errores de hecho o falta de motivación en su informe.

Otro mecanismo muy efectivo es la Tasación Pericial Contradictoria. En este caso, el comprador presenta una valoración realizada por un perito independiente que justifica por qué el valor de mercado real es el que se declaró en la escritura y no el que impone Hacienda. Si existe una discrepancia significativa entre el perito de la Administración y el del comprador, se puede llegar a designar un tercer perito independiente para dirimir la cuestión.

El valor añadido de contar con asesoría legal en la Costa del Sol

Como Victoria Malkova, abogada establecida en la Costa del Sol, mi labor es proteger los intereses de los compradores internacionales, especialmente de la comunidad rusoparlante y europea que invierte en nuestra región. La comprobación de valores es solo uno de los muchos riesgos que pueden surgir en una transacción inmobiliaria.

Mi asesoramiento comienza mucho antes de ir al notario. Realizamos un estudio previo del Valor de Referencia de la propiedad que desea adquirir y evaluamos si existe riesgo de una inspección por parte de Hacienda. Si el valor de mercado es realmente inferior al valor administrativo (por ejemplo, porque la vivienda necesita una reforma integral), documentamos fotográficamente y con informes técnicos el estado de la propiedad antes de la compra. Esta documentación es oro puro en caso de tener que defenderse ante la Agencia Tributaria en el futuro.

Consejos finales para compradores

Si está planeando comprar una vivienda en Málaga, Benahavís, Sotogrande o cualquier punto de la costa, no ignore la fiscalidad. La pregunta "¿Qué es la comprobación de valores en Hacienda y cómo afecta al comprar un inmueble?" debe estar presente en su planificación financiera. Recuerde que el precio que usted paga es una cosa, y el valor por el cual Hacienda quiere cobrarle impuestos puede ser otra muy distinta.

Nunca acepte firmar una escritura por un valor inferior al real bajo la promesa de ahorrar impuestos; esto es una práctica ilegal que acarrea sanciones graves. Por el contrario, si el valor del Catastro es superior al precio real de mercado que usted está pagando, asegúrese de contar con un abogado que pueda preparar la base para una futura impugnación.

La seguridad jurídica en su inversión inmobiliaria es mi prioridad. Si ha recibido una notificación de Hacienda o está en proceso de compra, contar con un análisis experto le ahorrará tiempo, dinero y preocupaciones innecesarias en el complejo sistema fiscal español.