Vivir en régimen de alquiler es una opción cada vez más común en España, especialmente en zonas de alta demanda como la Costa del Sol. Sin embargo, uno de los focos de conflicto más habituales entre propietarios e inquilinos surge cuando algo se rompe o es necesario realizar una mejora en el inmueble. Como abogada experta en derecho inmobiliario en Marbella y alrededores, recibo constantes consultas sobre este tema. Por ello, en este artículo detallaremos todo lo que necesitas saber sobre las reparaciones y obras en la vivienda alquilada: ¿Quién paga qué según la ley española?

El marco legal: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Para entender las obligaciones de cada parte, debemos acudir a la normativa vigente. En España, la ley fundamental que regula los alquileres de vivienda es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Concretamente, el artículo 21 es el que establece las pautas sobre la conservación de la vivienda.

El principio general que rige esta ley es que el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que por ello pueda elevar la renta. No obstante, existen matices importantes que diferencian las reparaciones necesarias de las pequeñas reparaciones por uso ordinario.

Obligaciones del propietario: Reparaciones necesarias y habitabilidad

El arrendador o propietario tiene la responsabilidad legal de mantener el inmueble en condiciones óptimas para ser habitado. Esto significa que debe hacerse cargo de las averías estructurales o de aquellas que afecten a los servicios básicos de la vivienda. Entre los ejemplos más comunes que debe costear el propietario encontramos:

  • Reparación o sustitución de la caldera o el sistema de calefacción.
  • Arreglos en las tuberías y sistema de fontanería general del edificio que afecten a la vivienda.
  • Reparaciones eléctricas integrales por fallos en la instalación.
  • Tratamiento de humedades o goteras provenientes de la estructura o tejado.
  • Sustitución de electrodomésticos principales (nevera, lavadora) si estos han dejado de funcionar por antigüedad y no por mal uso.

Es importante destacar que el propietario no está obligado a realizar estas reparaciones si el deterioro es imputable al inquilino por una conducta negligente o por un uso indebido de las instalaciones.

Obligaciones del inquilino: Pequeñas reparaciones y desgaste ordinario

Por otro lado, la LAU establece en su artículo 21.4 que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario". Este es, a menudo, el punto más conflictivo, ya que la ley no define exactamente qué es una "pequeña reparación".

No obstante, la jurisprudencia en España suele considerar que una reparación corre a cargo del inquilino cuando el coste de la misma es razonablemente bajo (generalmente inferior a 150-200 euros) o cuando la avería se produce en elementos de uso diario y constante. Algunos ejemplos incluyen:

  • Cambio de bombillas o fluorescentes.
  • Arreglo de una persiana que se atasca por el uso diario.
  • Sustitución de un grifo que gotea o del mecanismo de la cisterna del inodoro.
  • Reparación de cerraduras o pomos de las puertas.
  • Mantenimiento de pequeños electrodomésticos (microondas, tostadora).

Además, el inquilino será responsable de cualquier daño causado de forma intencionada o accidental por él mismo, su familia o sus invitados. En estos casos, la ley protege al propietario, permitiéndole incluso retener la fianza al finalizar el contrato si los daños no han sido reparados.

Obras de mejora: ¿Quién decide y quién paga?

Un concepto distinto a las reparaciones necesarias son las "obras de mejora". Estas son aquellas intervenciones que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad, pero que aumentan el valor o la comodidad de la vivienda (por ejemplo, instalar aire acondicionado donde no lo había o cambiar las ventanas por unas de mayor eficiencia energética).

Según el artículo 22 de la LAU, el propietario puede realizar obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. En este caso, el inquilino tiene la obligación de soportar la obra, pero puede tener derecho a una reducción de la renta si la obra le priva de una parte de la vivienda. Una vez transcurridos tres años de contrato, el propietario que realice obras de mejora tiene derecho, en ciertos supuestos, a elevar la renta mensual, siempre dentro de los límites legales.

El procedimiento de notificación: Vital para evitar conflictos

Para que no existan malentendidos sobre "Reparaciones y obras en la vivienda alquilada: ¿Quién paga qué según la ley española?", la comunicación entre las partes debe ser formal. Si el inquilino detecta una avería necesaria para la habitabilidad, debe comunicárselo al propietario en el plazo más breve posible.

Se recomienda siempre realizar esta comunicación por escrito (email, WhatsApp o, en casos graves, burofax) para que quede constancia del aviso. El inquilino debe facilitar el acceso a la vivienda al propietario o a los técnicos designados por este para verificar el estado de la avería. Si el propietario se niega a reparar algo urgente, el inquilino podría realizar la reparación él mismo (previa notificación) y reclamar posteriormente el importe al propietario, aunque se recomienda asesoramiento legal antes de tomar esta medida para evitar el impago de rentas, lo cual nunca es aconsejable.

Conclusión: Asesoramiento legal en la Costa del Sol

En la Costa del Sol, el mercado del alquiler es vibrante y diverso, con muchos propietarios extranjeros y arrendatarios de diversas nacionalidades. Entender la legislación española es fundamental para proteger sus derechos, ya sea usted el dueño de un apartamento en Marbella o un inquilino en Estepona.

Los conflictos por reparaciones pueden escalar rápidamente si no se gestionan con profesionalidad y conocimiento de la ley. Como Victoria Malkova, abogada con amplia experiencia en derecho inmobiliario y civil, ayudo a mis clientes a redactar contratos de alquiler sólidos que prevean estas situaciones y actúo como mediadora o representante legal cuando el conflicto ya ha surgido.

Si se encuentra en una situación de desacuerdo sobre quién debe pagar una obra o reparación, no dude en contactar con mi despacho. Un asesoramiento preventivo puede ahorrarle mucho tiempo, dinero y preocupaciones innecesarias.