ЖИЛЬЁ АРЕНДОВАНО
Если вы являетесь гражданином страны вне ЕС, то декларируются все доходы от аренды без вычета расходов.
В таких ситуациях я советую покупать квартиры или апартаменты на ООО (SL), тогда можно будет вычитать расходы, тем самым уменьшая налогооблагаемую базу. В данном случае раз в год платится налог на прибыль.
Если речь идёт о нерезидентах, подтвердивших налоговое резидентство в другой стране Евросоюза или Европейского Экономического пространства и сдающих жильё в Испании, они могут платить налог для нерезидентов, составляющий 19% с 2016 года, с чистой прибыли, а не с арендной платы брутто.
Эти налогоплательщики имеют право вычесть все расходы, относящиеся к недвижимости (в пропорции, соответствующей периоду, в течении которого жильё было арендовано):
- Банковские % ипотечного кредита
- Финансовые расходы, связанные с оборудованием жилья, покупкой мебели.
- Налоги и пошлины, которые платят владельцы жилья: земельный налог (IBI), вывоз мусора, квоты ТСЖ
- Гонорар агентства недвижимости за поиск клиентов-арендаторов жилья
- Оплата услуг адвоката
- Расходы на содержание и ремонт.
- Расходы за электричество, воду, интернет.
- Расходы на управление, охрану, услуги консьержа и прочие услуги, относящиеся к жилью.
- Амортизация недвижимости и расположенного в ней имущества (около 3% от стоимости строительства в связи с износом).
- Оплата страхового полиса на жилье
Для примера рассмотрим расчёт чистой прибыли дома на пляже, сдаваемого за 1000 евро в месяц на протяжении трёх летних месяцев.
Стоимость приобретения дома составила 120.000 евро за вычетом стоимости земли.
• Общий доход за 2017 год составил 3.000 евро.
• Годовой налог на владение имуществом IBI: 400 евро.
• Выплата процентов по ипотеке, по которой было взято жильё: 1.000 евро в год.
• Плата за вывоз мусора :100 евро в год.
• Оплата коммунальных услуг:30 евро в месяц.
• Страхование жилья обойдётся в 120 евро в год.
• Агентство недвижимости получит комиссию в 160 евро.
• Амортизация за 12 месяцев составит 3% от 120.000 евро, за которые было приобретено жильё, итого 3.600 евро.
Чистый доход, который надо будет задекларировать в 2018 году, будет рассчитываться следующим образом:
Доход в размере 3.000 евро
– 100 евро на налог IBI (четвёртая часть от общей суммы)
– 250 евро процентов по ипотеке (четвёртая часть от общей суммы)
– 120 евро за коммунальные услуги (за три месяца аренды)
– 30 евро на страхование (четвёртая часть от общей суммы)
– 160 евро агентству по недвижимости (вся сумма)
– 900 евро на амортизацию (четвёртая часть от общей суммы)
= Итого 1.415 евро чистого дохода (rendimiento neto), которые, (в случае владельца-арендодателя, гражданина ЕС) умножаются на 19%= 268,85 евро платятся в качестве налога IRNR в налоговую службу.
Необходимо сохранять все счета, которые подтверждают суммы расходов за все периоды.
Заполнять форму 210 можно онлайн, если есть цифровой сертификат.
Если после заполнения формы 210 нужно ОПЛАТИТЬ налог, то декларация должна быть подана в первые 20 дней апреля, июля, октября или января, учитывая доходы за предыдущий квартал.
Одна и та же форма 210 может содержать объединённые сведения об аренде одного и того же жилья одним и тем же жильцом. Но если, например, имущество было сдано в аренду семь раз семи различным арендаторам в течении третьего квартала 2017 года, потому что владелец-нерезидент сдаёт жильё в качестве туристического жилья, то в период с 1 по 20 октября 2018 года необходимо подать 7 форм 210 (и если владелец является резидентом страны ЕС или Европейского Экономического Пространства, то расходы на имущество вычитаются пропорционального времени, в течении которого жильё было арендовано каждым из арендаторов).
Если после заполнения формы 210, в результате получился ВОЗВРАТ (то есть расходов оказалось больше, чем доходов) либо ПРИБЫЛЬ РАВНА 0, например, это касается случаев, когда, например, помещение для офиса сдавалось в аренду нерезидентам и арендаторы практикуют удержание за счет IRNR, то в данном случае есть возможность вычета всех расходов: написать заявление в налоговые органы с требованием возврата полной либо части удержанной денежной суммы.
Такая форма может быть подана раз в год. Владелец недвижимости может в течении 4 последующих лет вычесть убыток.
ЖИЛЬЕ НЕ АРЕНДОВАНО (предоставляем вменённый доход за время, когда жильё пустовало либо было в пользовании владельцев)
Налогооблагаемая база: берем кадастровую стоимость недвижимости и умножаем на 1,1% в случае, если переоценка недвижимости проводилась в 1994 году, и на 2% в остальных случаях. В случае, если Вы платите налог не за полный год, то расчет налогооблагаемой базы делается следующим образом: кадастровая стоимость делится на 365 дней, умножается на количество дней, за которые Вы платите налог, и умножается на 1,1% или 2%.
Так, например, для жилья с кадастровой стоимостью в 200.000 евро, которым не пользовались (или не могли пользоваться) на протяжении всего года, должен был задекларирован годовой вменённый доход (renta imputada) в сумме 2.200 евро (1,1% или 2% от 200.000) и уплачено 528 евро (24% от 2.200 для граждан стран, не входящих в ЕС).
Если же, например, жильём пользовались не целый год, потому что оно было продано 30 сентября, или потому что, начиная с этой даты, оно было арендовано, должен быть рассчитан вменённый налог, который составит где-то 1.650 евро (1,1% от 200.000 x 9 мес./12 мес.) и оплачено 396 евро (24% от 1.650). -
Соответствующая декларация и оплата могут быть предоставлены в течении всего следующего года.
Так, к примеру, последний день оплаты налогов за 2017 год – это 31 декабря 2018 года.
Нужно ли владельцу платить или удерживать НДС? Е
сли арендодатель сдаёт своё имущество туристическому агентству с тем, чтоб то впоследствии сдавало его конечным потребителям, включается НДС в 21%.
А операции без НДС проходят в тех случаях, когда владелец сдаёт недвижимость напрямую конечному пользователю, не предоставляя никакие другие услуги, соответствующие гостиничной индустрии.
Что касается концепции “дополнительных услуг, характерных для гостиничной индустрии”, Закон 37/1992 о Налоге на добавленную стоимость от 28 декабря приводит в качестве примера ресторан, уборку, стирку одежды и другие подобные услуги. В частности, дополнительными услугами, характерными для гостиничной индустрии, считаются услуги по уборке в арендуемом жилье и еженедельная смена белья.
Следующие же услуги, напротив, не считаются дополнительными услугами, характерными для гостиничной индустрии:
- Уборка помещений и смена постельного белья в жилье, осуществляемая один раз при въезде или выезде за период аренды, соответствующий каждому арендатору.
- Уборка помещений здания общего пользования (подъезд, лестницы и лифты), а также уборка прилегающих территорий, в которых расположено жильё (зелёные зоны, ворота, тротуары и улицы).
- Техническая помощь и техническое обслуживание по ремонту сантехники, электричества, окон (стёкол и жалюзи), дверных замков и бытовой техники.
Когда владелец арендует жильё непосредственно конечному пользователю, но при этом предоставляет дополнительные услуги, характерные для гостиничной индустрии, он должен выставлять счёт каждому клиенту с применением ставки НДС в размере 10%.
Если жилье принадлежит более чем одному владельцу, то прибыль и расходы делятся поровну и формы 210 подаются раздельно для каждого собственника.
Поделиться в соцсетях:
