1. Смена переменной процентной ставки на фиксированную
Ипотеки с фиксированной процентной ставкой уже составляют почти половину от новых заключаемых ипотечных договоров, в связи с этим правительство решило удешевить преобразование уже имеющихся ипотек с переменной процентной ставки на фиксированную. Идея Министерства Экономики заключается в том, чтобы упразднить комиссию за отмену и снизить стоимость составления акта и его регистрации, с тем чтобы клиент мог перейти в другой банк, где ему предлагают фиксированную ставку.
В результате реформы закона будет упразднена комиссия за замену (comisión por subrogación), которую банк взимает, когда клиент выбирает более выгодное предложение другого банка, при условии, что это происходит начиная с третьего года срока ипотеки; либо ставка этой комиссии будет ограничена 0,25% от основной суммы, если заемщик выберет кредит с фиксированной % ставкой в другом банке в течении первых 36 месяцев срока кредита на недвижимость. Кроме того, из этих же соображений будет применено снижение тарифов на нотариальное заверение и регистрацию в размере 90% по сравнению с настоящей ставкой в 70%, чтобы упростить смену ставки кредита на фиксированную. Что касается нововведений, то теперь при смене условий кредита без смены банка, изменения можно будет реализовать с помощью дополнительного договора, без необходимости дополнительной оплаты, об этом сообщили источники из министерства.
2. Роль нотариусов
В тексте закона будет указано, что «нотариус не только делает заверение в день подписания ипотечного контракта, но и помогает потребителю понять, что именно он подписывает». С учетом этих новых обязательств, для нотариусов будет установлена новая система санкций. Чтобы убедиться в том, что клиент получил и полностью понимает информацию о заключаемой сделке, клиент должен собственноручно написать, что понимает и принимает содержание стандартизированной формы-предупреждения, в которой заявляется о наличии определенных условий ипотечного кредита.
3. Копия договора
Будет прекращена распространённая практика, когда клиент не имеет на руках никакого экземпляра договора на ипотеку до того момента, пока он не подпишет этот договор в присутствии нотариуса. Европейская директива, на основании норм которой строится закон Испании, требует от банка предоставить клиенту доступ ко всем существующим на рынке предложениям, а также обеспечить ему копию экземпляра договора до его подписания, гарантировав клиенту время на размышления в течении последующих после подписания 7 дней, в течении которых он может отозвать договор.
4. Передача кредитору имущества в счёт уплаты долга (dación en pago)
Чтобы избежать драматических ситуаций, через которые пришлось пройти многим семьям во время кризиса из-за того, что они были не в состоянии продолжать ипотечные выплаты, правительство планирует изменить положения об истечении сроков уплаты, согласно которым кредит признается просроченным, если есть задержка платежа.
Хотя закон и не предусматривает возможности передачи имущества в счет уплаты долга, он всё же делает более гибкой систему, согласно которой банк может арестовать жильё, если владелец перестаёт платить ипотеку. До настоящего времени банковское учреждение имело право действовать таким образом при отсутствии оплаты в течении трёх месяцев. Начиная с настоящего времени будет применяться лимит на неуплаченную сумму, как уже сообщил в марте Луис де Гиндос, министр экономики, лимит будет следующим: если сумма неуплаты превысит 2% от основной суммы, кредит может быть признан просроченным, а имущество может быть арестовано, если неуплата случается во второй половине срока ипотечного кредитования, то лимит повышается до 4% от основной суммы. В первом случае будет иметь место ограничение в 9 месяцев неуплаты, во втором случае – ограничение до 1 года неуплаты. Данная мера будет распространяться на все ипотечные кредиты, независимо от того, были ли они оформлены до вступления закона в силу.
5. Положения о минимальной % ставке (Cláusulas suelo) и прочие незаконные положения
Министерство экономики также позаботилось о том, чтобы в нормативы был включен список всех тех положений, которые признаны незаконными.
6. Досрочное погашение (Amortización anticipada)
Долгосрочное погашение ипотеки было большой проблемой для клиентов, так как до настоящего времени банковское учреждение накладывало на него штрафные санкции, считая его нарушением условий договора ипотечного кредита в отношении сроков оплаты. Новая Европейская Директива обязывает ликвидировать эти штрафные сборы за досрочное погашение.
Если пользователь кредита желает оплатить свой кредит ранее установленного срока, он сможет сделать это на более гибких условиях. Если речь идёт о кредите с фиксированной ставкой, будет применяться максимальная комиссия в 4%, если это происходит в первые три года срока кредитования; и до 3% во всех остальных случаях. В случае с кредитом с переменной ставкой максимальная комиссия составит 0,5% в первые три года; и 0,25% между третьим и пятым годом; комиссия за досрочное погашение в более поздний срок не предусмотрена. Эта правка будет касаться только кредитов, оформленных, когда новый закон будет подтвержден.
7. Окончание сопутствующих продаж (venta cruzada)
Новая норма также положит конец так называемым сопутствующим продажам, запретив банкам в качестве условий оформления ипотеки обязывать приобретать дополнительные продукты и услуги, такие как страхование имущества, пенсионный фонд или кредитная карта, до настоящего времени такая практика часто встречалась при оформлении ипотечного кредита.
